7 月由于房企半年度沖刺結(jié)束以及供應(yīng)收縮，市場(chǎng)熱度走低，銷售環(huán)比大幅下滑，同比降幅擴(kuò)大，成交金額創(chuàng)近六年同期新低。1-7 月TOP100 房企實(shí)現(xiàn)操盤口徑銷售金額18639.1 億元，同比降低12.5%，降幅較上月擴(kuò)大1.8pct；權(quán)益口徑銷售金額14654.8 億元，同比降低13.5%，降幅較上月擴(kuò)大2pct。從單月情況看，TOP100 房企7 月操盤口徑銷售金額2112.2 億元，同比降低24.3%，環(huán)比降低37.7%；權(quán)益口徑銷售金額1641.2 億元，同比降低26.6%，環(huán)比降低38.5%。　　上半年不同梯隊(duì)房企銷售額同比均下跌，其中3T0O和P2T1O-P31-50 房企跌幅較小。從2025 年1-7 月操盤口徑銷售金額來(lái)看，跌幅最小的是TOP21-30 房企，同比下降6.3%；TOP31-50 房企排名第2，同比下降7.2%。跌幅最大的是TOP10 房企，同比下降14.9%。從2025 年1-7 月權(quán)益口徑銷售金額來(lái)看，跌幅最小的是TOP21-30 房企，同比下降6.8%；TOP31-50 房企排名第2，同比下降10.9%。跌幅最大的是TOP10 房企，同比下降14.7%。　　對(duì)比2025 年1-7 月與去年同期，操盤口徑銷售門檻均出現(xiàn)下降，跌幅最小的是50 強(qiáng)門檻。具體看，10 強(qiáng)門檻從526.5 億元下降至491.6 億元，同比下降6.6%；20 強(qiáng)門檻從213.6 億元下降至190.9 億元，同比下降10.6%；30 強(qiáng)門檻從142.3億元下降至137.9 億元，同比下降3.1%；50 強(qiáng)門檻從88.9 億元下降至86.5 億元，同比下降2.7%；100 強(qiáng)門檻從41.0 億元下降至31.9 億元，同比下降22.2%。　　7 月部分龍頭國(guó)央企及標(biāo)桿性民企銷售表現(xiàn)較穩(wěn)定，越秀地產(chǎn)單月同比實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，濱江集團(tuán)、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)降幅在10%以內(nèi)。從7 月操盤口徑銷售金額來(lái)看，保利發(fā)展最高為165 億元，其次為招商蛇口、綠城中國(guó)、萬(wàn)科地產(chǎn)、華潤(rùn)置地，分別實(shí)現(xiàn)銷售金額147、146.9、125.5、119.6 億元。從單月同比增速看，TOP40房企有11 家實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，重點(diǎn)房企中，越秀地產(chǎn)+12.6%、濱江集團(tuán)-2.3%、招商蛇口-4.5%、建發(fā)房產(chǎn)-8.3%、中海地產(chǎn)-11.1%、華潤(rùn)置地-14.2%、保利發(fā)展-28.3%、綠城中國(guó)-30.1%、華發(fā)股份-51.9%。從2025 年1-7 月累計(jì)操盤口徑銷售金額來(lái)看，保利發(fā)展最高為1501.1 億元，其次為綠城中國(guó)、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口，分別實(shí)現(xiàn)銷售金額1368.0、1253.5、1111.7、993.0 億元。從累計(jì)操盤口徑銷售金額增速看，TOP40 房企有15 家實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，重點(diǎn)房企中，越秀地產(chǎn)+20.4%、建發(fā)房產(chǎn)+5.5%、華發(fā)股份+2.1%、綠城中國(guó)-7.3%、招商蛇口-10.0%、華潤(rùn)置地-11.8%、濱江集團(tuán)-12.7%、保利發(fā)展-16.9%、中海地產(chǎn)-18.3%。　　投資建議：維持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)相關(guān)股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼進(jìn)入深水區(qū)，如我們2022、2023 年在報(bào)告中反復(fù)闡述，認(rèn)為本輪最終政策力度超過(guò)2008、2014 年，而現(xiàn)在尚在途中。2、地產(chǎn)作為早周期指標(biāo)，具備指向性作用，配置地產(chǎn)相當(dāng)于配置經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)之一。3、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局改善邏輯依舊適用，拿地和銷售表現(xiàn)優(yōu)異的依然是頭部國(guó)央企和少量混合所有制及民企，品質(zhì)房企有望在未來(lái)的格局中更加受益。4、我們觀點(diǎn)“只看好一線+2/3二線+極少量三線城市”依然奏效，這個(gè)城市組合在銷售前期偶爾反彈時(shí)表現(xiàn)更好也得到了印證。5、供給側(cè)政策，收儲(chǔ)、妥善處置閑置土地等政策有新變化，依然是觀察落地最重要的方向，且可以預(yù)見(jiàn)，一二線仍然更受益。基于以上，我們認(rèn)為2025 仍然是以政策為核心主導(dǎo)力量，板塊主做政策beta，節(jié)奏和倉(cāng)位控制更重要，配置方向可選：（1）基本面alpha 公司：H 股的綠城中國(guó)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)；A 股的濱江集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份；（2）地方國(guó)企/城投/化債：城投控股、城建發(fā)展、信達(dá)地產(chǎn)；（3）中介：貝殼；（4）物業(yè)屬于跟漲：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、招商積余等。　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延。 【免責(zé)聲明】本文僅代表第三方觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

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