博時基金劉玄：擴(kuò)募提升REITs基金競爭力和吸引力

熱點 2024年06月18日 10:40 89 admin

　　博時基金 REITs業(yè)務(wù)營運總監(jiān) 劉玄

　　6月16日，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)募項目上市迎來一周年。隨著首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)募項目的成功落地，我國公募REITs市場正式形成首發(fā)與擴(kuò)募“雙輪驅(qū)動”的發(fā)展新格局。

　　在博時基金 REITs業(yè)務(wù)營運總監(jiān)劉玄看來，作為首批擴(kuò)募項目，公募REITs本身不僅可以增加資金規(guī)模，還有望通過資產(chǎn)的多樣化及優(yōu)化配置提高風(fēng)險調(diào)整后的回報率。同時，擴(kuò)募也有助于增強(qiáng)市場流動性，促進(jìn)價格的準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)，提升市場效率，并鼓勵金融產(chǎn)品和服務(wù)的創(chuàng)新。

　　擴(kuò)募有利于盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資

　　擴(kuò)募是落實相關(guān)政策要求的具體舉措，有助于進(jìn)一步盤活基金發(fā)起人（原始權(quán)益人）存量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，增強(qiáng)發(fā)展能力、降低負(fù)債水平，真正實踐以存量帶增量、以融資促投資，提高投資效率和投資水平；有利于完善市場化、法治化機(jī)制，推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs健康發(fā)展；有利于進(jìn)一步拓寬基礎(chǔ)設(shè)施項目資金來源，更好盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資，為國家推動“十四五”期間的基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

　　“借助擴(kuò)募，REITs基金更能適應(yīng)市場變化，支持可持續(xù)發(fā)展項目，提升其在資本市場中的競爭力和吸引力。無論是對公司的業(yè)務(wù)發(fā)展還是對行業(yè)的市場建設(shè)，均能展現(xiàn)顯著的社會影響，起到積極的示范作用——一是擴(kuò)大基金規(guī)模，拓展多元化資產(chǎn)管理布局；二是優(yōu)化資產(chǎn)組合，提升產(chǎn)業(yè)園細(xì)分賽道的競爭力；三是落實政策要求，推動基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs健康發(fā)展；四是助力市場建設(shè)，完善基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs運行機(jī)制。”

　　對于當(dāng)前公募REITs一級市場火熱和二級市場震蕩，劉玄認(rèn)為，公募REITs是一種不同于現(xiàn)金、股票、債券的新產(chǎn)品，收益現(xiàn)金流、分紅較為穩(wěn)定，理論上價格波動應(yīng)相對較小。從實際情況看，我國公募REITs市場處于發(fā)展初期，市場關(guān)注度較高，相關(guān)制度安排還有待市場進(jìn)一步檢驗，疊加外部環(huán)境等各種因素影響，可能發(fā)生局部交易熱度較高、限售股解禁影響流動性、底層資產(chǎn)受到超預(yù)期因素的影響導(dǎo)致價格波動等情況。

　　“拉長投資周期來看，REITs的二級市場價格會圍繞底層資產(chǎn)的經(jīng)營情況、分紅情況、宏觀市場等基本面因素而波動，長期看市場價格不會過多偏離實際資產(chǎn)公允價值，二級市場價格會表現(xiàn)為向產(chǎn)品內(nèi)在價值回歸。隨著公募REITs市場不斷發(fā)展壯大、配套制度的不斷完善、多空平衡機(jī)制的展開、ETF及相關(guān)衍生品的發(fā)展，上述市場發(fā)展的短期因素將有望得到改善。”

　　疊加當(dāng)前利率下行及資產(chǎn)荒的現(xiàn)狀，劉玄認(rèn)為，投資者應(yīng)理性看待公募REITs產(chǎn)品與公募基金、股票等其他品種的差異，正確理解公募REITs長期持有、穩(wěn)定經(jīng)營基礎(chǔ)設(shè)施項目的投資邏輯。建議投資者基于理性分析判斷，根據(jù)未來分紅預(yù)期，合理評估REITs投資價值，樹立理性投資理念。對于廣大投資者來說，穩(wěn)健、適宜長期持有，是公募REITs作為投資產(chǎn)品的“角色定位”。

　　博時蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募資產(chǎn)整體運營穩(wěn)健

　　首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)募一年來，項目運營情況如何，取得了哪些實踐經(jīng)驗？

　　劉玄介紹，擴(kuò)募資金的使用均嚴(yán)格按照《招募說明書》所披露的方式用于購入新的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，實現(xiàn)了底層資產(chǎn)類型的多元化布局，提升了基金整體收入，有助于基金發(fā)起人（原始權(quán)益人）進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)寬資金來源、擴(kuò)大有效投資，為國家推動“十四五”期間的基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展作出了貢獻(xiàn)。

　　擴(kuò)募一年以來，博時蛇口產(chǎn)園REIT的新購入資產(chǎn)整體運營情況較為穩(wěn)健，收入完成情況基本符合預(yù)期。但由于在資產(chǎn)區(qū)域分布的分散性、租戶類型分類的多元化、對接運管團(tuán)隊的擴(kuò)大化等方面出現(xiàn)了新的挑戰(zhàn)，基金管理人在不同區(qū)域資產(chǎn)的差異化園區(qū)定位、不同類型租戶的定制化租賃方案、不同運管團(tuán)隊的標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)一管理等方面積累了更多的運營管理經(jīng)驗，為后續(xù)進(jìn)一步擴(kuò)充基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)夯實了基礎(chǔ)。

　　博時基金在證監(jiān)會指導(dǎo)下，參與了首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的研究和發(fā)行，成功發(fā)行了首批公募REITs之一的博時招蛇產(chǎn)園REIT，并成功成為首批獲批擴(kuò)募的公募REITs之一，在較廣泛的范圍內(nèi)形成了示范性影響，體現(xiàn)了監(jiān)管部門和市場對公司運營管理能力的肯定。

　　今年4月，博時津開科工產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金正式獲得上交所和證監(jiān)會批復(fù)，這是博時基金繼博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT（180101）后的第二只REIT基金產(chǎn)品。作為天津市首單REITs項目，博時津開科工產(chǎn)業(yè)園REIT的成功獲批標(biāo)志著天津市在資本市場創(chuàng)新領(lǐng)域邁出的重要一步，為本只基金入池的基礎(chǔ)設(shè)施項目天河數(shù)字產(chǎn)業(yè)園和大陸汽車廠房帶來嶄新的發(fā)展機(jī)遇。

　　博時REITs團(tuán)隊在挑選REITs項目時，對于958號文和236號文中涉及的資產(chǎn)類型均有考慮布局。隨著公募REITs常態(tài)化發(fā)行的推進(jìn)，納入REITs試點范圍的資產(chǎn)種類會越來越豐富，市場參與主體會越來越多元，REITs市場規(guī)模也將繼續(xù)壯大，擴(kuò)容有望提速，團(tuán)隊也會在監(jiān)管的指導(dǎo)下，繼續(xù)支持不同發(fā)行主體、多業(yè)態(tài)、跨區(qū)域、跨行業(yè)資產(chǎn)的發(fā)行上市。

　　未來，博時基金也將秉承“恪盡職守，歸位盡責(zé)”的基本原則，與原始權(quán)益人建立高效的溝通機(jī)制，做好項目前期的資產(chǎn)培育工作，同時不斷加強(qiáng)自身投資能力和運營管理能力建設(shè)，提升價值發(fā)現(xiàn)和投資專業(yè)化水平，守正創(chuàng)新，加快自身改革，積極打造公募REITs的發(fā)行、投資和運營管理能力，打通PreREITs、REITsFOF、REITsETF等前后端產(chǎn)品鏈條，為投資者提供更專業(yè)、更全面的服務(wù)。

標(biāo)簽：博時