中信證券：物業(yè)服務(wù)回歸基本應(yīng)對挑戰(zhàn) 提質(zhì)品牌提升分紅

熱點(diǎn) 2025年09月03日 10:20 9 admin

智通財(cái)經(jīng)APP獲悉，中信證券發(fā)布研報(bào)稱，物業(yè)服務(wù)行業(yè)確實(shí)面臨收繳率方面的挑戰(zhàn)，但企業(yè)通過提升運(yùn)營，科技提效，尤其是品牌服務(wù)的影響力，回歸基礎(chǔ)服務(wù)，上半年繼續(xù)實(shí)現(xiàn)了盈利的穩(wěn)步增長。盈利結(jié)構(gòu)方面，周期性業(yè)務(wù)占比進(jìn)一步下降。現(xiàn)金流方面，品牌公司的優(yōu)勢更加突出。加大分紅派息逐漸進(jìn)入正循環(huán)，行業(yè)預(yù)期6.2%的股息率水平具備吸引力。該行看好物業(yè)服務(wù)行業(yè)。

中信證券主要觀點(diǎn)如下：

企業(yè)回歸基礎(chǔ)服務(wù)，多渠道優(yōu)化在管面積

2025年上半年，14家物業(yè)服務(wù)樣本企業(yè)收入增速為5.3%，同比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)，其中基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入增速為8.1%，同比下降3.9個(gè)百分點(diǎn)，盡管增速放緩，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)依然是物業(yè)公司增長的主要來源。在管面積穩(wěn)步增長，2025年上半年同比提升4.4%。企業(yè)主動提升增量和存量合約質(zhì)量，一方面對于存量低效項(xiàng)目進(jìn)行退盤，另一方面外拓時(shí)規(guī)模和質(zhì)量并重，聚焦優(yōu)勢賽道，加速布局存量房外拓能力。整體來看，雖然面臨宏觀壓力，但企業(yè)仍然通過各種手段積極提升管理效能，2025年上半年樣本企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率為16.2%，同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，但仍處于合理水平。同時(shí)企業(yè)之間毛利率相對收斂，部分高毛利企業(yè)可能面臨交付挑戰(zhàn)等因素，盈利能力有所下降。

增值服務(wù)業(yè)務(wù)持續(xù)調(diào)整，開發(fā)商業(yè)務(wù)占比進(jìn)一步下降

業(yè)主增值服務(wù)仍處于業(yè)務(wù)調(diào)整期，2025年上半年樣本企業(yè)業(yè)主增值服務(wù)收入同比下降5.6%(1H24同比增速為4.7%)，收入占比9.7%，較去年同期下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。2023年以來，業(yè)主增值服務(wù)由快速發(fā)展期進(jìn)入業(yè)務(wù)修剪狀態(tài)，收入下降主要是企業(yè)關(guān)停了一些毛利率較低、或發(fā)展?jié)摿^低的業(yè)務(wù)。開發(fā)商相關(guān)業(yè)務(wù)持續(xù)下降，2025年上半年，樣本公司非業(yè)主增值服務(wù)收入同比下降8.5%，自2022年開始持續(xù)下降，占收入的比重較2024年同期進(jìn)一步下滑1個(gè)百分點(diǎn)到6.5%。該行認(rèn)為，非業(yè)主增值服務(wù)本身在產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)的價(jià)值極低，現(xiàn)金流也較差，未來占物業(yè)公司收入利潤比重可能長期下降。

企業(yè)進(jìn)一步加強(qiáng)應(yīng)收款和現(xiàn)金流管理，預(yù)計(jì)全年能夠?qū)崿F(xiàn)健康流入，品牌差異不斷擴(kuò)大

2025年上半年，在居民繳費(fèi)意愿有所下降，部分關(guān)聯(lián)方交付項(xiàng)目滿意度不高的情況下，物業(yè)費(fèi)收繳難度加大。上半年樣本企業(yè)貿(mào)易應(yīng)收款原值同比增長7.5%，增速略快于收入同比增速，但增速較2024年上半年的18.8%大幅收窄。企業(yè)通過向供應(yīng)鏈傳導(dǎo)(反映為應(yīng)付賬款增加)和加大預(yù)收(反映為合同負(fù)債增加)等方式控制應(yīng)收款水平。2025年上半年，11家公告經(jīng)營性現(xiàn)金流(OCF)的樣本企業(yè)合計(jì)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流出17億元，其中7家企業(yè)相較去年有所惡化，4家企業(yè)相較去年有所優(yōu)化，公司憑借品牌力，現(xiàn)金流明顯跑贏行業(yè)。當(dāng)然，行業(yè)季節(jié)性現(xiàn)金流分布不均，年報(bào)是更好的觀察時(shí)間點(diǎn)，相信公司年報(bào)經(jīng)營性現(xiàn)金流也能全額覆蓋凈利潤。

企業(yè)分紅派息更加積極，股息率具備吸引力

2025年中期，7家樣本企業(yè)擬派發(fā)中期股息，其中3家分紅率較去年同期有所提升。2025年上半年，14家樣本企業(yè)貨幣資金(包括定期存款等類現(xiàn)金科目)同比增長3.1%。該行預(yù)計(jì)，全年板塊分紅率還有進(jìn)一步提升空間，平均歸母凈利潤分紅率達(dá)到73%，股息率達(dá)到2.5%-9.5%，平均股息率為6.2%。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

物業(yè)費(fèi)收繳率低于預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn);存量時(shí)代下，企業(yè)外拓競爭加劇的風(fēng)險(xiǎn);企業(yè)的現(xiàn)金流創(chuàng)造能力差異較大，部分企業(yè)OCF和核心凈利潤差異過大的問題;盡管該行認(rèn)為行業(yè)完全有能力繼續(xù)大幅提升分紅派息水平，但也存在部分公司分紅意愿持續(xù)偏低的可能性;退盤雖然可能增加企業(yè)的盈利能力，但這種增加公司盈利能力的方式從中長期看可能難以持續(xù)。

標(biāo)簽：中信證券